Dinge, die ein Mieter wissen sollte

Randnotiz: §569 §543

Renovieren

Auch wenn es häufig in den Mietklauseln steht, man ist grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, bei Ein- oder Auszug zu renovieren, hier ein paar Auszüge:

• Wirksam ist eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre zu renovieren, Wohn-, Schlafräume, Diele und Toiletten alle fünf Jahre und Nebenräume, zum Beispiel die Abstellkammer, alle 7 Jahre.
• Die Renovierungsfristen beginnen mit dem Einzug oder der letzten Renovierung des Mieters zu laufen. Spätestens beim Auszug muss der Mieter dann die Räume seiner Wohnung renovieren, in denen die Frist vollständig abgelaufen ist.
• Ob der Mieter in eine renovierte oder unrenovierte Wohnung zieht, spielt keine Rolle. Entscheidend ist die Vereinbarung im Mietvertrag.
• Zieht der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfristen aus, muss er keine Schönheitsreparaturen durchführen.
• Wirksam ist eine Mietvertragsklausel, wonach der Mieter bei einem Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen anteilige Renovierungskosten zahlen muss. Zum Beispiel 20%, wenn die letzten Schönheitsreparaturen mehr als ein Jahr zurückliegen, 40%, wenn sie länger als zwei Jahre zurückliegen usw.
• Unwirksam sind Vertragsklauseln, die festlegen, dass der Mieter immer beim Auszug (unabhängig von seiner Wohndauer) renovieren muss. Das Gleiche gilt für Vertragsbestimmungen, die festlegen, dass der Mieter schon beim Einzug oder bei Bedarf oder sobald erforderlich renovieren muss.
• Enthält der Mietvertrag mehrere Bestimmungen zum Thema Renovierung, dann sind sie alle zusammen als Gesamtregelung zu verstehen. Ist ein Teil unwirksam, erfasst die Unwirksamkeit alle Absprachen zum Thema Renovierung im Mietvertrag.
• Oberlandesgericht Nürnberg in seinem Urteil (Az.: 3 U 2609/01)
  Wände müssen beim Auszug nicht unbedingt weiß gestrichen werden
  Ein Mieter muss bei seinem Auszug die Wände nicht unbedingt weiß streichen oder tapezieren. Ein Anstrich in einer gedeckten Farbe ist auch möglich.
  Ein Ehepaar hatte bei seinem Auszug im Flur eine hellblaumarmorierte Tapete zurückgelassen. Die Forderung, den Flur weiß zu streichen, hatten die Mieter mit Hinweis auf den guten Zustand der Tapete abgelehnt.
  Zu Recht, wie die Richter des Landgerichts Lübeck urteilten: Kein Mieter könne verpflichtet werden, die Wohnung zum Ende der Mietzeit neu zu streichen, nur weil die Farbe der Wände dem Vermieter nicht gefalle. Wenn der Mieter die vorgeschriebenen Schönheitsreparaturen vornehme, sei die farbliche Gestaltung seine Sache. Zumal handle es sich bei Hellblau um keine „exzentrische Farbe”. Etwas anderes gelte nur im Fall von extremen Farben der Wände.

Es stehen auch häufig Sätze wie „[…] bei Auszug besenrein zu übergeben […]” im Mietvertrag, doch was heißt das konkret?

Steht im Mietvertrag nichts über die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder von malermäßiger Instandsetzung muss der Mieter nicht zu Farbe, Kleister und Tapete greifen. Aber auch folgende Mietvertragsklauseln verpflichten den Mieter nicht zur Renovierung:

• „Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben”

  Hier muss nur gefegt werden, das heißt die Wohnung muss in einem ordentlichen und sauberen Zustand verlassen werden

• „Der Mieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen”

  Bauliche Veränderungen müssen hier rückgängig gemacht werden, aber es gibt keine Verpflichtung zur Renovierung

• „Die Räume sind in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben”

  Die Wohnung muss hier so verlassen werden, dass der Nachmieter jederzeit einziehen kann, mehr nicht.

• „Die Mietsache ist in dem Zustand wie übernommen zurückzugeben”

  Auch hier muss der Mieter nicht renovieren.

Und ergänzend zur Renovierung nun etwas über den häufigen Streitpunkt „Bohrlöcher”:

• Der Mieter darf in den Wänden der Wohnräume Bohrlöcher anbringen, soweit sich ihre Anzahl im üblichen Rahmen hält (BGH, WM 93, 109)
• Nach diesen Maßstäben ist auch das Anbohren von Kacheln und Fliesen im Badezimmer oder in der Küche zulässig (LG Münster, WM 99, 720)
• Im üblichen Umfang gesetzte Bohrlöcher braucht der Mieter beim Auszug nicht zu beseitigen (OLG Frankfurt/Main, WM 92, 56). Eine Klausel in Formularverträgen, die den Mieter verpflichtet, Dübellöcher ordnungsgemäß zu verschließen und angebohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen, ist unwirksam (BGH, WM 93, 109). Muss der Mieter beim Auszug jedoch die Schönheitsreparaturen durchführen, gehört dazu auch die Beseitigung der Dübellöcher
• Davon abgesehen kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn die Anzahl der Dübellöcher über das Maß des Üblichen hinausgeht. Zur Verringerung des Schadens ist es dem Vermieter zuzumuten, einige Fliesen als Ersatz vorrätig zu halten. Ist eine große Zahl von Fliesen zu ersetzen, die im Handel nicht mehr erhältlich sind, muss der Mieter unter Umständen für eine komplett neue Verfliesung aufkommen (LG Göttingen, WM 90, 199)

Haustiere

Auch bei Haustieren kommt es des öfteren zu Streit, hier die wichtigsten Rechtssprechungen:

• Wenn der Mietvertrag die Tierhaltung ausdrücklich verbietet, kommt es entscheidend darauf an, was konkret verboten ist. Ein Verbot der Haltung von Hunden und Katzen zum Beispiel ist wirksam. Schafft ein Mieter trotzdem ein solchens Tier an, kann der Vermieter dessen Beseitigung verlangen. Nur in besonderen Ausnahmenfällen (z. B. Blindenhund) gilt etwas anderes.
• Verbietet der Mietvertrag dagegen pauschal jede Tierhaltung, ist die Regelung unwirksam. Denn davon wären dann auch Kleintiere wie Wellensittiche, Hamster und Meerschweinchen erfasst. Deren Haltung ist jedoch immer erlaubt. Regelung unwirksam bedeutet: Der Mieter darf nicht nur Kleintiere halten, sondern z. B. auch Hunde. Der Vermieter kann deren Haltung nur verbieten, wenn er konkrete Störungen durch die Tiere nachweist.
• Ratten sind zwar Kleintiere, der Vermieter darf die Haltung in der Wohnung aber verbieten. Derartige Tiere lösen Ekelgefühle bei den Nachbarn aus (LG Essen 1 S 497/90 WM 91, 340)
• Selbst wenn Katzen keine Kleintiere sind, darf der Mieter eine Katze halten, wenn dies aus gesundheitlich-psychischen Gründen notwendig ist (AG Bonn 8 C 731/93 WM 94, 823)
• In vielen Fällen steht über die Tierhaltung nichts im Mietvertrag. Klar ist, dass dann die Haltung von Kleintieren erlaubt ist, die von gefährlichen dagegen der ausdrücklichen Genehmigung bedarf. Aber was ist mit Hunden und Katzen?
  Die Gerichte urteilen hier unterschiedlich. Für NRW ist das OLG Hamm der Ansicht, im Mehrfamilienhaus gehöre - zumindest in städtischen Gebieten - die Tierhaltung nicht automatisch zum "vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung" - es komme also auf die Genehmigung des Vermieters an. Etliche Gerichte sind jedoch anderer Auffassung und zählen die Haltung von Hund und Katze zum "normalen Gebrauch der Mietsache". Eine allgemein gültige Aussage ist daher nicht möglich.
• Eine unerlaubte Tierhaltung ist kein Kündigungsgrund. Der Vermieter kann aber die Abschaffung des Tieres verlangen und notfalls vor Gericht durchsetzen. Etwas anderes gilt nur, wenn das Tier erheblich stört oder gar gefährlich ist und der Mieter nichts dagegen unternommen hat, obwohl er dazu aufgefordert wurde.

Kündigung, was ist zu beachten?

Wer kündigt und dies nicht fristlos tut, muss sich an die gesetzlichen Fristen halten. Für Mieter sind das immer 3 Monate, aber beachten muss man trotzdem ein paar Dinge:

• Die schriftliche Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Kündigung noch mitzählen soll. Der Samstag ist kein Werktag, zumindest wird er nicht mitgezählt, wenn er der dritte Werktag wäre (LG Wuppertal 16 S 42/93, WM 93, 450)
• Der Vermieter mehrerer Wohnungen muss dafür sorgen, dass ihm Kündigungen seiner Mieter auch während seiner Urlaubsabwesenheit zugehen können (AG Rendsburg 18 C 188/00 WM 2001, 240)
• Die Länge der Kündigungsfrist des Vermieters hängt von der Wohndauer ab. Sie zählt von der Überlassung der Wohnung an bis zu dem Tag, an dem die Kündigung beim Vertragspartner ist. Bei mietverhältnissen bis fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei Mietverhältnissen über fünf Jahre sechs Monate, über acht Jahre neun Monate und über zehn Jahre zwölf Monate (gesetzliche Fristen).
• Mieter können grundsätzlich mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, auch wenn der Vertrag vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde.
• Einzige Ausnahme: Der Mieter hat einen Staffelmietvertrag mit einer Mindestmietdauer von maximal 4 Jahren. In diesem speziellen Fall muss der Mieter wirklich die Mindestmietdauer absolviert haben.
• Seit dem 01.09.2001 bedarf es bei Wohnraumietverträgen die nicht auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden (Zeitmietverträge) einer Begründung des Vermieters für die Befristung. Es gibt nur 2 Gründe die akzeptiert sind:
  1. Der Vermieter möchte nach 3 Jahren selber einziehen
  2. Der Vermieter möchte nach 3 Jahren das ganze Haus renovieren
  Fehlt die Begründung in dem Mietvertrag oder ist die Begründung nicht zulässig, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann wie jeder normale Mietvertrag bis zum 3. Werktag eine Monats zum Ablauf des übernachsten Monats (3 Monate...) gekündigt werden

Da ich selbst auf so einen Staffelmietvertrag hereingefallen bin, hier mal die beiden Gesetzestexte, die dies regeln:

§ 575 BGB
Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

    1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
    2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will,
       dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
    3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
       und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.
       Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser
    ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später,
    so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des
    Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter
    eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des
    Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 557a BGB
Staffelmiete

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden;
    in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag
    auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer
    Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der
    Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses
    Zeitraums zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Also: Nie einen Staffelmietvertrag abschließen der die Kündigung ausschließt!

Wie Mieter die Wohnung zurückgeben

• Hat der Mieter seine Wohnung gekündigt, so muss er sie sofort nach dem Ende der Mietzeit an den Vermieter vertragsgemäß zurückgeben. Geschieht dies nicht, muss der Mieter für die Dauer der Vorenthaltung als so genannte Nutzungsentschädigung entweder die vereinbarte Miete oder, falls der Vermieter die höhere ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum verlangt, diese zahlen - und zwar einschließlich der bisherigen Nebenkosten.
• Das Gesetz bestimmt im Falle einer ordentlichen und fristgemäßen Kündigung eines Wohnungsmietvertrages das kalendermäßige Ende des Mietverhältnisses: Das kann nur der letzte Tag eines Monats sein.
• Mieter wie Vermieter verkennen häufig die Umstände, wie sich von Gesetz wegen die Rückgabe zu vollziehen hat. Mancher Mieter bittet seinen Vermieter, ihm einen genehmen Termin für die Rückgabe mitzuteilen. Hier ist Vorsicht geboten. Der Mieter muss, um seiner Pflicht zu genügen, die Wohnung seinem Vermieter definitiv zur Rückgabe anbieten und nicht etwa den Vermieter seinerseits fragen, wann ihm denn ein Termin recht sei. Das heißt, der Mieter muss seinem Vermieter möglichst nachweisbar mitteilen, dass er sich an einem bestimmten Tag, beispielsweise morgens in der Zeit zwischen 08:00 Uhr und 08:30 Uhr in der Wohnung zwecks Rückgabe an ihn (den Vermieter) aufhalte. Die Rückgabe der Wohnung, genauer die Rückgabe sämtlicher Wohnungsschlüssel, hat nämlich am Ort der Wohnung und nicht etwa am Ort des Vermieters zu erfolgen. Der Vermieter muss sich also schon zu der Wohnung begeben und kann nicht verlangen, die Schlüssel bei ihm zu Hause oder in seinem Büro oder bei seinem Hausverwalter abzugeben.
• Erscheint von Seiten des Vermieters niemand, so befindet sich der Vermieter in einem so genannten Annahmeverzug. In einem solchen Falle erlaubt das Gesetz dem Mieter, den Besitz an der Wohnung aufzugeben. Er muss diese Absicht allerdings seinem Vermieter androhen. Es sei denn, eine solche Androhung ist mit unverhältnismäßig hohen Kosten oder mit einer unzumutbaren Verzögerung verbunden.
• Ob solche Voraussetzungen vorliegen, muss der Mieter im Streitfall beweisen. Deshalb ist einem Mieter zu raten, schon bei der Mitteilung des Rückgabetermins seinen Vermieter darauf hinzuweisen, dass er, der Mieter, falls der Vermieter den Termin nicht wahrnehme, die Wohnung aufgebe. Ohne eine solche Mitteilung läuft nämlich ein Mieter Gefahr, dass eben seine Wohnung noch nicht als zurückgegeben gilt mit der Folge der Pflicht zur Zahlung der Nutzungsentschädigung.
• Die Aufgabe erfolgt, indem der Mieter die Wohnungsschlüssel seinem Vermieter zukommen lässt, gegebenenfalls ihm diese unter Zeugen in seinen Briefkasten wirft, falls der Vermieter oder sein Hausverwalter die persönliche Entgegennahme verweigert.

Last modified: 16.11.2006 [22:33:42]    040223105838@mark.reidel.info